相关市场机构布局养老产业，主要是基于延伸产业链或转型发展的战略考虑。这些布局不以追求短期财务收益为目标，而是立足于获取养老资源，探索商业模式，等待市场时机。行业在发展初期，存在供求结构不匹配，盈利模式不清晰等问题。

市场机构布局养老产业的主要情况。我国自1999年步入老龄化社会以来，老年人口数量和养老服务需求快速增长。经过多年发展，我国基本形成了三种养老模式，即居家养老、社区养老和机构养老，占比分别为96%、1%和3%。居家养老主要老年人居住在自己或血缘亲属的家庭中，由其他家庭成员提供养老服务，社区养老主要指老年人居住在自己家中，由社会提供商业化的养老服务。机构养老主要指老年人集中居住在专门的养老机构中，养老机构提供专业的养老及医疗服务。保险公司、房地产公司及地方国企等基本围绕这三种模式进行布局。

保险公司布局养老产业，主要考虑是延伸保险产业链，通过提供养老等增值服务，增强客户粘性。以国寿、泰康、太平、合众为代表的保险公司主要立足机构养老，自建中高端养老社区，与外部机构合作建立运营服务团队，为入住老人提供综合服务。在与保险主业协同上，普遍将保险产品和养老社区进行对接，向客户销售保险产品使其获得入住资格，单均保费在200万元左右，客户入住后再收取月费。目前部分中高端养老社区已经建成并投入运营，对公司的保险产品销售、品牌形象打造等都产生了良好影响，但也存在入住率有待提高，建设周期有待缩短，盈利模式有待清晰等问题。

房地产公司布局养老产业，主要考虑是通过发挥自身在拿地、建设、改造、项目运作及物业运营方面的优势，进行业务转型。以万科、远洋为代表的房地产公司已经在着手建设“大型养老社区-城市护理中心-社区养老服务站”全产品线的养老服务体系，基本涵盖了居家养老、社区养老和机构养老等多种服务需求，运营服务团队和业务运营体系已基本形成。为了实现可持续发展和盈亏平衡，他们一是主要定位在中高端客户，收费普遍较高。二是租售并举，通过出售物业快速回笼资金，保持正常的周转率，支持运营需要。

地方国企等布局养老产业，主要是承担政府的民生服务职能。在布局中一是充分发挥资源优势，低价获取养老用地，降低运营成本，二是同步布局大型综合性养老社区、中型特色型养老公寓（专门针对重度护理、失智、康复等群体）和社区养老驿站等，建设多层次的养老服务体系。三是考虑财务上的可行性，不动产物业和养老运营服务相分离。

存在的主要问题。经过近十年的发展，中国养老产业取得了长足进步，形成了多种业务模式，培养了一批专业人才，养老项目不断落地，产业链不断延伸，在一定程度上发挥了服务民生的作用。但由于我们尚处在发展的初期，养老项目床位空置、财务亏损等现象较为突出。这也反映出发展中面临的市场需求相对不足、供求不匹配、固定资产成本高等问题。

一是受年龄分布、家庭结构等因素影响，现阶段老年人对商业养老服务的需求迫切程度相对不高，养老产业“风口”未到。根据全国老龄委发布的第四次中国城乡老年人生活状况抽样调查成果，目前中国的老年人年龄结构相对年轻，低龄（60-69岁）占56.1%，高龄老年人口子女数量较多，同时，高龄老人多在上世纪30、40年代出生，生活观念相对传统，机构养老的意愿较弱。上述特征导致现阶段的老人主要采取居家养老方式，对商业化养老健康服务的需求相对不高。

二是存在供求不匹配问题。近年来，大量新增的养老机构的目标客户为活跃长者，而真正的刚性需求人群——高龄、失能、失智老年人，却没有得到重视。养老机构重硬件、轻服务，不能有效提升入住率和客户忠诚度。养老机构两级分化严重，优质公立的“等不起”，优质民营的“住不起”。此外养老机构医疗配套资源普遍不足。

三是固定资产成本较高是养老产业难以实现财务盈利的重要原因。养老产业的成本主要包括固定资产折旧和运营管理成本两部分。根据经验数据，养老社区入住率达到约70%以后，运营管理收入（月费+护理费）将可覆盖运营管理成本，从而产生正的现金流，这一般需要4～5年时间。而固定资产成本的回收期将更长，导致项目盈利难度较大。此外，政策支持有待细化，操作性有待增强。

结合中国未来人口结构变化、以及日本、美国等发达国家养老产业的发展历程，我们认为，未来养老产业必将迎来高速增长，具有广阔的发展空间。

我国养老产业预计将在10~15年后迎来高速发展阶段。一是15年后中龄以上老人（70岁以上）比重提升。随着生活水平的提升和医学技术的进步，老人的养老需求一般到中高龄以后才会逐步显现。建国以来，最大的婴儿潮发生在1962年至1970年。15年后，这批人将逐步进入中龄老人阶段，养老服务需求将会快速增长。二是计划生育政策对家庭结构的影响逐步显现。我国于1980年开始实施的严格一孩政策。第一代独生子女的父母目前年龄约为60岁左右（假设25岁育龄），预计在10年后逐步进入中龄老人阶段。同时，我国青壮年人口可能出现快速下滑。4-2-1家庭传统养老模式面临巨大压力。三是10-15年后首批中产阶级即将退休，具有较强的支付能力，带动中高端养老需求。首批中产阶级主要指的是在改革开放后首批通过自身努力，留有一定积蓄的群体，这一群体目前主要集中在50岁-65岁，预计10~15年以后对高质量、高起点的养老服务需求较大。

居家养老和机构养老发展前景更为广阔。目前养老产业尚处于发展早期，根据目前的情况，我们初步判断：

一是居家养老模式仍是主流，上门护理服务和“智慧养老”前景广阔。国际经验和我国“9073”的养老规划都表明，居家养老仍将是养老的主流方式。在居家养老模式下，上门护理服务发展空间巨大。居家养老的核心是护理需求。我国老龄人口中，失能老人、高龄老人、空巢老人的比例快速上升。这些老人将带来大量日常护理、慢病管理、健康照料等方面的服务需求。在机构养老覆盖范围有限的情况下，大量失能、半失能老人选择居家养老。因此上门护理服务的需求量巨大，与护理服务相关的培训机构也将得到快速发展。“智慧养老”发展前景广阔。互联网“智慧养老”可以提高有限的专业养老人员对庞大的老年人群的覆盖效率，借助信息技术手段，完成远程实时定位、家政服务呼叫、健康监测、紧急救助呼叫等服务。已有民营机构、地方政府等在打造这方面的服务能力。

二是机构养老潜力较大，需要聚焦刚需、医养结合。从各国情况来看，居家养老均为低龄老人的主流养老方式。以80岁左右为分界线，高龄老人、失能、失智老人对医疗照护的专业化水平要求更高，对复杂的医疗器械的依赖程度更高，居家养老已经难以满足相关需求，需要选择专业性的集中照护机构。从目前实际情况看，医养结合型的养老机构床位普遍比较紧张，且专业护理程度越高，养老机构盈利越好。因此布局机构养老要聚焦失能失智的刚需客群，要注重构建医养结合的养老体系。

三是社区养老未来发展的不确定性较强。从现阶段情况。来看，社区养老规模小，配套人员少，服务种类有限，尚不能对居家养老形成有效的支撑，其未来发展需要持续关注。

养老产业是保险生态圈和产业链的重要组成部分，是延展保险价值、拓展保险服务的重要领域。现阶段，保险机构应立足长远，量力而行，积极探索可持续的商业模式。